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부동산 [Tim 모기지 칼럼] - 코로나 이후를 위한 포석 '리버스 모기지'

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근 2년 가까이 지속되고 있는 코로나19의 확산은 사람들의 일상을 완전히 바꿔 놓았습니다. 모기지 시장도 예외가 아닙니다. 사상 최저 이자율이 1년반 이상 유지되며 부동산과 모기지 시장을 강력하게 견인했고, 그 중에서도 특히 리버스모기지 시장은 괄목할 만한 성장을 보였습니다.  금융감독원에 따르면 캐나다에서 리버스모기지를 가장 먼저 제공한 Home Equity Bank는 2020년 4분기에 14% 성장했고, 2018년부터 후발주자로 나선 Equitable Bank는 2020년 11월에만 전월 대비 2배의 성장을 기록했습니다. 

이런 성장의 배경에는 여러 요인이 있겠지만, 무엇보다도 코로나 때문에 장기요양원 보다는 자기 집에 머물려는 선택을 하는 노년층들의 리버스모기지 수요가 증가했기 때문입니다. 거의 모든 생필품이 집까지 배달되는 등 노년층의 생활이 더욱 독립적이고 편리해진 점과 거기에 더해  역대급 최저금리와  팬데믹 기간 중 급상승한 주택가격이 기존에 누릴 수 있었던 리버스모기지의 장점을  더욱 극대화했습니다. 

리버스모기지가 보유한 최대 장점은 모기지에 대한 월납부액이 없으므로 소득이 없어도 모기지를 받을 수 있다는 점입니다. 2020년 3월부터 유지되고 있는 최저 이자율은 리버스모기지의 최대 단점 중 하나로 꼽히는 이자비용의 절대 규모를 끌어내렸고, ‘폭등’이라 할 만큼 상승한 주택가격은 리버스모기지 이후의 주택에 대한 내 지분도 그만큼 늘어 나는 효과를 주었습니다.  

팬데믹이 길어지자 미국 등 각국 정부는 양적 완화를 통한 유동성 확대 정책을 중단 및 이자율 인상을 저울질하고 있습니다. 한국은행처럼 이미 기준이자율을 인상하기 시작한 나라도 있습니다. 더 낮은 비용으로 더 많은 리버스모기지를 인컴에 구애받지 않고 받을 수 있는 좋은 기회가 이제 얼마 남지 않았음을 시사하는 대목입니다. 리버스모기지로 좀더 높은 이자 빚을 청산하거나, 세금 없는 ‘정기적인 소득’을 확보함으로써 생활의 질을 높일 수 있음은 물론, 최근에는 치솟는 주택가격으로 내집 마련의 꿈을 꾸기 어려운 젊은 세대(자녀나 손자녀)에 대한 다운페이용으로 제공하는 사례가 꾸준히 증가하고 있습니다.

전통적인 리버스모기지는 그 주요 대상이 노년층입니다. 55세 이상이 되어야 자격이 주어지므로, 리버스모기지를 “Senior Standby LOC”라고도 부르기도 합니다. 그런데 55세에 받을 수 있는 모기지는 집값의 20%에 불과하고 85세가 되어야 집값의 최대 55%까지 (콘도는 45%까지) 가능하므로 큰 목돈이 필요한, 상대적으로 젊은 수요자들에게는 그 유용성에 한계가 있을 수밖에 없었습니다.

최근 이런 문제를 해결하기 위해 나이와 무관하게 집 가격의 50%까지 모기지를 받을 수 있는 리버스모기지 대안상품이 등장해서 나이 때문에 리버스모기지를 선택하기 어려웠던 분들에게는 희소식이 아닐 수 없습니다. 전통적인 리버스모기지 보다는 이자율과 렌더피가 다소 높긴 하지만 연령제한의 장벽이 없어진다는 더 큰 장점에 대한 기회비용으로 이해한다면 고려해 볼만 합니다. 계약기간전 상환 시 페널티 측면 등에서는 대안 상품이 더 유리하게 설계되어 있는 점도 주목할 만합니다. 

모든 일반적인 모기지가 그러하듯이 리버스모기지도 그 목적과 용도 그리고 각자의 재정상황에 따라 무엇에 우선순위를 둘 것인지가 달라집니다.  그중에서도 필요한 돈의 규모가 얼마인지, 그 돈을 1회에 lump-sum으로 받을 것인지 아니면 매달 정기적으로 받을 것인지 등에 따라 적합한 리버스모기지 상품과 조건이 정해지게 됩니다.

대안 상품의 등장으로 소비자의 선택의 폭이 넓고 다양해진 리버스모기지가 코로나 이후 피폐해진 가계의 현금흐름을 개선하고 보다 안정적인 미래 설계를 위한 안성마춤의 해법이 될 수 있기를 기대해 봅니다. 


(문의 :  (647) 786-4521 또는 tim.kim@jpmtg.com)

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